Mercado imobiliário em transe

Foi positivamente surpreendente o crescimento do setor da construção em 2020. Num ano atípico, sob o aspecto macroeconômico, quando grande parte da economia se derretia com o espalhamento e intensificação da covid-19, a forte demanda por imóveis residenciais e sua persistência nos primeiros meses de 2021 chegam a suscitar questionamentos sobre possível formação de uma bolha no mercado imobiliário residencial brasileiro.

O grande impulsionador do segmento residencial foram os juros baixos e a poupança forçada pela impossibilidade de gastos com viagens, turismo e diversão em função do afastamento social imposto pela pandemia. A necessidade de adaptar o ambiente do lar para o trabalho em home office e as pequenas reformas atuaram como importantes coadjuvantes do fenômeno. A concessão de crédito imobiliário mais que dobrou de 2017 para 2020. Ainda assim não chegou ao nível alcançado em 2014, ano de ouro do mercado da construção. Enquanto em 2014 foram registrados 1.024.576 contratos de financiamento imobiliário, em 2020 foram 848.525. A forte queda da Selic entre setembro de 2016 e agosto do ano passado – de 14,25% para 2% – foi inédito, e propiciou um barateamento importante no crédito, facilitando a aquisição de imóveis pelas famílias. No mercado de crédito, o imobiliário é o que mais guarda relação com a taxa básica de juros do Banco Central. Nesse período (2016-2020) a Selic baixa reduziu o custo efetivo total do crédito imobiliário em torno de 5 pontos percentuais. À título de exemplo, levando em conta um imóvel de R$ 250 mil – faixa de preço mais demandada – e um financiamento de 20 anos, essa queda de 5 pontos percentuais no custo do financiamento significaria uma redução da dívida em aproximadamente R$ 90 mil. A partir de uma simulação simples, cada ponto percentual a menos desse custo amplia a demanda em 1 milhão de famílias. Assim, eventualmente 5 milhões de famílias se tornaram aptas a comprar um imóvel pela simples redução da Selic no período.

Dados da Associação Brasileira da Indústria da Construção (Abrainc) apontam a heterogeneidade da demanda, com prevalência nas vendas de imóveis de valores menores. Enquanto as vendas no Programa Casa Verde Amarela, programa sequente ao Minha Casa Minha Vida, cresceram 24%, o mercado de médio e alto padrão retraiu 7%. Segundo a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), nos dois primeiros meses deste ano ainda registrou-se aquecimento nas contratações de financiamento, com alta de 83% em relação ao mesmo período do ano passado, demonstrando resiliência do mercado imobiliário, mesmo diante do aumento da pandemia em todo o país. Houve um movimento especulativo entre 2010 e 2014. Muitos compravam apartamentos na planta esperando sua valorização para posterior revenda. Caso isso não acontecesse, vinha o distrato. A mudança na legislação permite que agora só não paga quem realmente não tem capacidade de fazê-lo, pois isso implica perda de recursos.

Em Mato Grosso o setor imobiliário também apresentou boa performance em 2020, com crescimento maior na faixa de imóveis de médio e alto padrão. O crescimento do segmento imobiliário é explicado pelo bom desempenho da economia do estado, além dos fatores já listados no início deste artigo, e também porque as pessoas preferiram investir em imóveis daria mais ganhos do que simplesmente deixar seu em contas de poupança. Outro que contribuiu foi que parte considerável da renda acumulada no agronegócio foi direcionada para aquisição de imóveis de luxo, em cidades do interior e também na capital. Segundo dados da Abecip, em 2020, a maior parte dos contratos de financiamento imobiliários em Mato Grosso foram feitos por clientes da região metropolitana da capital, induzindo à dedução de que as aquisições nas cidades mais ricas do agro são efetuadas sem a necessidade de financiamento. Menos de 7,5% dos imóveis de alto padrão vendidos em Cuiabá são adquiridos por compradores que residem em outras cidades.

Indica também que as empresas da construção e incorporação sediadas em Cuiabá têm uma faixa de mercado considerável a ser explorado nas cidades do interior, especialmente aquelas que apresentam elevado nível de renda média.

Vivaldo Lopes é economista formado pela UFMT, onde lecionou na Faculdade de Economia.  É pós-graduado em  MBA- Gestão Financeira Empresarial pela FIA/USP  (vivaldo@uol.com.br).